基金中的独行侠：REITs基金

提问：如果时光能倒流，回到十多年前，你只能做一件事，你最想做的是什么？

估计许多人的眼前都会跳出两个字：买房！

在过去十多年的中国，做什么投资理财都远远不如贷款买房的收益来得高。然而今天房价已经涨到天上了，很多人在大城市里连一套房子都买不起，但又不想错过房价上涨的潜在收益，怎么办呢？

REITs 基金就是帮你解决这个投资需求的。REITs 的全称为 real estate in-vestment trusts，翻译过来叫不动产信托投资基金。顾名思义，这种基金就是集资去盖房子或者买房子，不管是住宅、写字楼、商铺、厂房，还是医院、商场、体育馆，统统属于不动产，然后你就能获得两种持有物业的收益，一种是租金收益，一种是房价上涨带来的收益。基金每年赚到的钱，往往都会通过分红的形式发放给投资者。

由于 REITs 从本质上看投资的是一栋栋由钢筋混凝土组成的真实的不动产，基金只不过是筹集资金的一种形式，这就和传统意义上的基金完全不同。力哥之前说过基金有四大分类——货币型、债券型、混合型和股票型，但纯粹的 REITs 基金无法被分到上述任何一类中。当然，考虑到不动产的流动性较差，还要应对投资者的赎回以及分散投资的风险，不少 REITs 基金也会把一部分资金拿去买股票、债券或货币类资产。但总体上看，REITs 和股票、债券的相关度都很低，股市和债市牛不牛和它的收益高低没有特别强的关系，从这个角度看，它就像是基金界的独行侠，只管自顾自地走。

力哥说过的永恒不变的投资三支柱，指的是股票、债券和房产，因为这三类资产的总规模都非常大，而且相互之间不是负相关，就是关联度很小，把这三者合在一起，能构建一个最稳健的资产组合。而这三类资产配置在基金上，就是股票型基金、债券型基金和 REITs 基金，从这个角度看，REITs 虽然听上去很小众，作用却很重要。

REITs 基金最早诞生于 20 世纪 60 年代的美国。因为房产的流动性很差，而且买一套房需要动用的资金规模也很大，很多穷人玩不起。而通过 REITs 基金，流动性差和门槛高的问题就能迎刃而解，用专业术语来说，就是把一套房子给资产证券化了，虽然房子不能分割，但基金可以分割，你手里的基金份额就代表你拥有这套房子几千分之一或几百分之一的所有权。

1960 年 9 月 14 日，美国总统艾森豪威尔签署了《房地产信托投资法》，允许公开向不特定公众募资组建大型不动产资产管理公司。后来随着相关法规政策的不断完善，REITs 基金成了美国开发商轻资产化运作的重要工具。

比如著名的酒店品牌万豪的扩展模式，就是先把旗下的酒店资产打包放到 REITs 基金里面上市，新建酒店的钱来自于 REITs 基金的投资人，这么一来，万豪就不需要背负沉重的债务负担来开拓业务，只要专注于酒店的管理和品牌塑造，让每一家酒店都能获得良好的现金流收入，并让 REITs 基金的投资人获得满意的回报，就可以在轻资产运作的前提下，实现酒店规模不断扩张的效果。所以，美国房地产企业很难成为全球 500 强，然而中国缺乏强大的 REITs 市场，这导致了中国的房地产企业虽然一个个看起来都是实力雄厚，拥有众多物业的所有权，但背后却背负了很高的财务杠杆，风险极高。

由于美国房地产行业已发展到高度专业化的阶段，写字楼、商场、住宅、公寓、别墅等各类物业都有自己相对独立的发展模式，经营和管理上的侧重点和要求也不同，而且房地产的地域特征也很强，所以 REITs 基金的分类也越来越细，具体分为工业/办公类、零售类、住宅类、多样类、住宿/度假类、医疗保健类、自用仓储类、特殊类和抵押类等。每只 REITs 基金旗下都有非常合理的资产组合，比如美国最大的零售地产 REITs 基金西蒙，旗下拥有远郊、近郊、大都会区和社区这四大类平台；医疗 REITs 基金龙头 HCP 旗下物业则包括了医院、养老院、专业护理机构、生命科学院和医疗办公大楼这五大类。除了传统意义上的不动产，有些另类资产，比如森林、牧场、高尔夫球场、停车场甚至监狱都可以打包成 REITs 基金上市。

从收益来源划分，REITs 基金可分为权益型、抵押型和混合型。其中权益型占 90% 以上，也就是力哥前面说的，赚房租和房价上涨的收益；抵押型则是把钱拿去发放房屋抵押贷款来赚钱，当然也会通过购买一些证券来平衡；混合型则是两种方式都有，事实上很多权益型 REITs 基金或多或少也会进行一些证券投资，一方面来对冲不动产的风险，另一方面也在谋求更高的收益。

截至 2017 年 3 月底，美国市场上市的 REITs 基金合计市值已超过 1 万亿美元，占全球市场的 60%。过去 20 年，美国市场 REITs 基金的平均年化投资回报率高达 14.3%，超过纳斯达克和标普 500 指数的长期收益，而且波动性要比股市小得多。低波动、高回报、低门槛、高流动性，再加上和股市关联度很小，这些优点聚集在一起，使得 REITs 基金在美国取得了巨大成功。

除了美国，欧洲、日本、新加坡、澳洲、中国香港等各大成熟市场的 REITs 基金也都有不同程度的发展。

中国房地产市场的发展同样需要资金支持，但可惜的是，在过去的很长时间内，中国都没有出现真正意义上的 REITs 基金。开发商融资要么直接向银行借钱，要么就是借道信托或者私募这种面向小众的非标资产，然而这类产品的投资门槛高达 100 万元，和普通老百姓理财的关系很远。

直到 2015 年 6 月 26 日，国内第一只真正意义上的公募 REITs 基金才姗姗来迟，名叫鹏华前海万科 REITs 封闭式混合基金。

鹏华前海万科 REITs 的基金发行仅 4 天，募集规模就达到了 30 亿元上限，提前结束了募集，其中前海金融控持 3 亿元。这只基金有 10 年的封闭期，业绩比较基准是 10 年期国债收益率 +1.5%，封闭期结束后转为开放式基金。

作为第一个试点产品，鹏华前海的投资范围相对偏保守，用不高于基金总资产 50% 的比例投资深圳万科前海公馆建设管理有限公司的股权，来获得旗下商业物业的租金收益，另外不低于 50% 的资产投资股票、债券和货币市场工具。和国外成熟的 REITs 基金相比，这货虽然符合 REITs 基金的基本特征，但不动产的投资比例比股票债券的比例还要低，因此显得纯度特别低。而且投资门槛比较高，一级市场认购门槛是 10 万元，上市后在二级市场的单份基金价格基数是 100 元，由原本净值 1 元的 100 份基金份额合成 1 份，100 份起卖，所以门槛为 1 万元。之所以这么设定，恐怕和中国第一个 QDII 基金华安国际配置一样，本着「第一个试验品总得小心点」的原则。

根据合同约定，该基金要拿出年度可供分配利润的 90% 进行分红，每年至少分配一次。在 2016 年和 2017 年年初，分别分红 3.88 元和 5.43 元。眼下该基金价格还在 100 元上下波动，这意味着在不考虑捕捉波段收益的情况下，持有该基金的年化回报率不到 6%，这样的收益水平，甚至不如一些优秀的债券型基金和最普通的 P2P。

这只基金之所以表现一般，一方面是因为这两年国内的股市和债市都表现一般，占 50% 以上的这部分资产收益也就一般；另一方面是剩下不到 50% 的不动产投资只能分到万科前海公馆物业的租金收益，而无法分享物业升值的收益，这是最大的软肋。众所周知，中国的房价存在不小的泡沫，最典型的表现就是租金回报率很低，如果没有房价上涨的预期，单纯想靠租金获得收益，恐怕没有多少人愿意买房。这也是这款产品比较鸡肋的重要原因。

如今鹏华前海万科发行已有 2 年，中国 REITs 基金却后继无人，官方不愿放行有多方面原因。一是当年美国政府鼓励 REITs 基金发展的核心武器是免税政策，但中国政府可能不愿放弃税收这块肥肉，而且 REITs 基金主要是商业物业，在楼市高压调控的当下，政府在拼命给开发商去杠杆、收资金，怎么可能再通过免税政策给开发商这么大一块肥肉呢？二是中国特色的土地使用权性质和使用年期的问题是国外没有的，这也给物业升值收益打包进 REITs 基金制造了难度。三是成熟 REITs 基金对专业管理的要求特别高，国内这种专业的不动产资产管理公司还很少。所以，在中国当下这种特殊的楼市环境里，REITs 基金想要获得大发展并非易事。在 2017 年党的十九大报告中，习近平主席提出「坚持房子是用来住的，不是用来炒」的定位，在大力推进住房租赁市场的背景下，国内首单房企租赁住房 REITs 基金、首单储架发行 REITs 基金——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划在 2017 年 10 月 23 日获批。但公募 REITs 基金依然还有遥远的路要走。

虽然中国本土公募 REITs 基金短期内看不到大发展的希望，但国内早在 2011 年就出现了投资海外市场尤其是美国市场 REITs 基金的公募基金，名叫鹏华美国房地产基金。随后几年，又出现了诺安全球不动产、嘉实全球房地产、国泰美国房地产、广发美国房地产指数等多个投向海外市场的 REITs 基金。其中长期业绩最优秀的是国泰美国房地产、诺安全球不动产和广发美国房地产指数，截至 2017 年 8 月底，它们过去 3 年都获得了超过 24% 的回报率，年化投资回报率都超过了 7%。但千万别以为它和纯债基金一样波动很小，以最早发行的鹏华前海万科为例，它从 2012 年到 2016 年的年度收益分别是 5.71%、-0.66%、20.45%、-0.93% 和 9.94%。尽管从收益率上看，REITs 基金的吸引力似乎不是特别大，但从风险对冲的角度看，REITs 基金依然是我们今后资产配置时不可忽视的一环。